さらに詳しい住宅維持管理
- この家あと何年位もつのかな？
- 屋根はいつ頃、葺き替えするのかな？
- 外壁塗装は何年ごとにやるのだろう？
- このお風呂まだ使えるのかな？
- この先リフォームの費用は幾ら必要だろう？
こんなに身近なことが以外に知られていないのです。
以下で詳しく述べますが、住宅維持管理に係わる金額は
以外に大きく、戸建て住宅では一生で必要な費用は
１６００万円～１８００万円にもなり、将来のに生活設計に
大きな影響を与える金額です。
この先どんなことがいつ頃起きてきて、費用はどれ位に
なるかが分かって入れば、住宅購入金額の考え方や
貯金の額も変わってきます。
もし、住宅維持管理が十分に出来ないとせっかく購入した
家がボロボロになってしまうわけです。
戸建て住宅を購入される方は特に注意を
マンションでは屋外部分（共有部分）に係わる維持管理費は
修繕積立金で強制的に徴収されます。
屋外に関しては確実に積み立てられている点で
大変安心なシステムで
戸建て住宅でもマンションと同様に外壁塗装などは
必ずやらなければならないのですが
強制的な積み立てが無いので、いざと云う時に
準備が出来ていないと言う事が起きてきます。
お金の専門家も知らなかった維持管理費用・・・
先日、お金の専門家であるファイナンシャルプナンナーの
皆様に上記のお話しをする機会がありました。
お金の専門家の皆さんはこの件に関してどの位
ご存じなのか、以下の質問をさせて頂きました。
『これから３０～４０年間、現在のお住まいに
住むとしたら、維持管理費は
どの位だと思いますか？・・・』
答えは、３００万円、５００万円という
お答えを多く頂きました。
正解は約１６００～１８００万円なんですね。
この金額は、単純計算では年間４５万円、月に３万７千円という事になります。
建物の大きさ、構造、築年数などの条件によって違いますが、
およそこう云う金額です。
どうですか、皆さんは幾らぐらいと思っていましたか？
上記の様に住宅維持管理の費用は大変大きい額なので
住宅を購入する際にも、以後４０年間に渡る住宅維持管理の
費用を織り込んでおく事が大変重要になります。
これから費用の内訳に付いての説明です・・・
住宅維持管理の基本的な考え方
住宅の全ての部材には寿命があります。
その寿命は部位、材質、商品により違いますが、標準的に見てみると以下の様です。
| 寿命年数 | 部位・材料・内容 |
|---|---|
| ５年 | 機器類の消耗部品など |
| １０年 | 洗浄トイレやふろ給湯器などの設備機器類、屋外塗装 |
| ３０年 | キッチン、バス、等の住設機器やコロニアル屋根、玄関ドア、サッシ等 |
| ３０年以上 | 構造的な木部、コンクリートなど |
住宅維持管理の基本的な考え方は、上記の様な部位部材の寿命を知り、
その寿命に添った維持管理計画を予算計画を含めて作成、実行する物です。
その事によって、メンテナンス期間の空き過ぎによる部材の劣化や雨漏れの発生、
無計画によって起こる重複施工や機器の無駄な交換等を無くす事が出来ます。
戸建住宅用住宅維持管理年表
上記の維持管理年表は一生で必要な住宅維持管理項目と費用を
年表形式にしたものです。
標準化して分かりやすくするために期間を１０年単位にしています。
実際の製品の寿命は使用頻度や商品の当たり外れ等もあるので、
１０年＋－２～３年と云う所だと思います。
計算のモデルは２階建て木造住宅で、延べ床面積が３０～３５坪程度です。
屋根は外壁はモルタル、吹き付け仕上げ、屋根はカラーコロニアルと言う一般的な設定です。
年表の読み方
- 年表の最上段の列は築年数で、『１０』は築１０年目を表します。
- その下のピンクの行は屋内の維持管理項目、即ち屋内のリフォームです。
下に必要な金額が記載されています。
- その次のブルーの行は屋外の維持管理項目です。下に必要な金額が記載されています。
- その下の『計』の金額欄には、１０年目に必要な屋内＋屋外の金額が記載されています。
- 一番下の『累計』は上の各年の金額を累計したものです。
例題を使って説明して行きます
例１・・・現在４５才、１０年前に木造新築２階建ての住宅を購入されたケース
現在築１０年なので、表の『１０』と言う部分を縦に見て行きます。
ピンクの項目は築１０年目に必要になる屋内の維持管理項目で、
温水便座、キッチンのガスコンロ、ふろ給湯器などの交換が必要となり、
費用は約５０万円です。
次にブルーのところに下がります。
ここは屋外項目で、外壁塗装と屋根塗装になり、
費用は約１５０万円です。
もう一段下がったところの２００万円が屋内と屋外の維持管理費用の合計です。
即ち、築１０年目には２００万円が必要と云う事が分かります。
この方の今後の維持管理計画は、更に１０年後５５才の時に築２０年を迎え、
２００万円の維持管理費が必要になります。
内容は１０年目の項目と同じです。
更に、今から３０年後、６５才、築３０年は住宅にとって大きな節目の年になります。
再生リフォームと云って、多くの部位、部材が寿命を迎え交換が必要になります。
屋内では浴室、洗面、トイレ、キッチンなど水廻り設備の交換と
それに伴う内装工事になります。
屋外では屋根が寿命になり、葺き替えるようになります。
又、雨樋の交換、外壁塗装、玄関ドア交換や
水廻り部位のサッッシ交換なども必要になります。
再生リフォームでは１２００万円の費用が必要になります。
大きな費用を伴う再生リフォームですが、このリフォームによって、
この後、３０年間この住まいで安心して暮らすことが出来ます。
しかし、再生リフォームの後も、又１０年ごとに定期的なリフォームと
費用が必要になる事は再生前と変わりありません。
このケースで、仮に９０才までご自宅に住まわれるとすると、
再生リフォーム後に７５才で２００万円、８５才で２００万円が
定期リフォームで必要になります。
上記の例では、維持管理費用の
総額は２０００万円という計算になります。
例２・・・現在６０才、２０年前に築１０年の木造２階建ての住宅を購入されたケース
こちらの建物は築年数が３０年になるので、年表の『３０』を縦に読んで行きます。
３０年目は再生リフォームになるので、ピンクのの枠の屋内項目は、
水廻りの全てのリフォームと内装などをそっくり行います。
その下の屋外項目はブルーの枠内です。
外壁塗装、屋根葺替え、雨樋交換、玄関ドア交換など
外部に面した部分の大掛かりなリフォームを行います。
先にも述べましたが、築３０年目のリフォームは節目のリフォームで、
柱や梁など建物としての骨格部分はまだまだ使用出来るのですが、
設備機器や屋根など使用頻度が高かったり、日射や風雨に直接さらされる等
厳しい条件の部材をすっかり交換して建物として再生、再スタートを切るといった事です。
再生リフォーム後は又、１０年ごとに定期リフォームが必要になります。
このケースで、仮に９０才までご自宅に住まわれるとすると、７０才と８０才で
定期リフォームを行う事になり。
こちらのケースでは維持管理費用の総額は、再生リフォームが１２００万円と、
今後２回の定期リフォームで４００万円となり、今後必要な維持管理リフォームの
総額は１６００万円と言う計算になります。
以上が戸建て住宅維持管理の基本的な考え方と、年表の見方の説明です。